Regie- en schaalvraagstukken cruciaal voor verduurzamen gespikkeld woningbezit
De verduurzaming van rijtjeshuizen met gespikkeld bezit kent in de praktijk vier strategieën. Cruciaal is wie de regie heeft en op welke schaal en in welk tempo de verduurzaming wordt uitgevoerd. Andere belangrijke succesfactoren zijn aandacht voor financiering, verbindende mensen en organisaties, en inclusieve communicatie. Dat concluderen onderzoekers van het lectoraat Nieuwe Energie in de Stad samen met collega’s van Avans Hogeschool. Bij gespikkeld bezit staan particuliere koop- en sociale huurwoningen door elkaar in rijtjeshuizen of appartementencomplexen.*
De energietransitie vraagt om een grondige renovatie van bestaande woningen. In Nederland gaat het onder meer om miljoenen rijtjeshuizen. Die rijtjeshuizen waren van origine vaak volledig in het bezit van woningcorporaties en regelmatig onderdeel van de sociale huursector. In de loop der jaren zijn een deel van deze rijtjeshuizen verkocht aan particuliere eigenaren. Uit cijfers van het kadaster blijkt dat tussen 2009 en 2020 ruim 236.000 corporatiewoningen werden verkocht.
"Gespikkeld bezit belemmert grootschalige woningrenovaties"
De verkochte woningen komen in het bezit van eigenaar-bewoners die zelf bepalen wat zij doen aan onderhoud en aanpassingen. Dat leidt tot een minder eenvormig straatbeeld en dat belemmert het succes van grootschalige renovaties voor verduurzaming en energielabelverbetering. “Veel woningcorporaties zien de verduurzaming van verkochte woningen niet meer als hun verantwoordelijkheid”, vertelt onderzoeker Frances van Berkel. “Bovendien zijn de mogelijkheden voor particulieren om helemaal of deels mee te doen meestal beperkt. Dit leidt tot vertraging van de energietransitie in de bestaande bouw. Denk daarbij ook aan de ambitie om woningen aardgasvrij te maken. Een wijkgerichte aanpak is daarbij vaak logisch.”
*Omdat bewoners in appartementencomplexen en flats vaak al georganiseerd zijn in een VVE focust dit onderzoek op rijtjeswoningen.
Regie en schaal
Uit het onderzoek blijkt dat er in de praktijk met vier verschillende verduurzamingsstrategieën wordt gewerkt. Het vaakst ligt de regie volledig bij de woningcorporatie en is er sprake van een grootschalige, uniforme en gelijktijdige aanpak. Particuliere woningeigenaren kunnen zich aansluiten bij het project, maar hun invloed op de planning en uitvoering is beperkt. Deze aanpak werkt voor wijken met één eigenaar of enkele grote eigenaren die met elkaar samenwerken. “Hoewel wordt aangenomen dat deze manier van werken (kosten)efficiënt is, blijkt in de praktijk veel tijd en afstemming nodig om iedereen mee te krijgen”, licht Frances toe. “Geregeld lukt dat zelfs helemaal niet.”
Een grootschalige aanpak kan ook een co-creatie zijn van particulieren, woningcorporatie(s) en andere betrokkenen zoals gemeentes en lokale energiecoöperaties. Woningcorporaties gaan daarbij strategische verbindingen aan en zoeken verduurzamingspartijen die dichtbij particuliere woningeigenaren staan.
"Wijkbureaus en lokale energiecoöperaties kunnen fungeren als intermediair, aanspreekpunt en loket"
In de overige twee strategieën wordt niet grootschalig, snel en uniform, maar juist in kleine stappen, gefaseerd en per woning verduurzaamd. Ook deze manier van aanpakken wordt in de praktijk centraal of juist in co-creatie geregisseerd. In het laatste geval fungeert bijvoorbeeld een wijkbureau of lokale energiecoöperatie als intermediair, aanspreekpunt of loket.
Figuur: de vier kwadranten als deelstrategieën en oplossingsrichtingen voor het verduurzamen van gespikkeld bezit.
Financiën, verbinders en inclusieve communicatie
Aandacht voor financiën, verbindende mensen en organisaties, en inclusievere communicatie zijn volgens de onderzoekers andere belangrijke succesfactoren. “De benodigde investering kan een obstakel zijn om mee te doen, maar aannemers en corporaties gaan er te vaak en ten onrechte bij voorbaat vanuit dat particuliere eigenaren niet genoeg geld hebben”, vindt Frances. “Uit de praktijk blijkt dat juist zij regelmatig méér of sneller willen verduurzamen. Alle particuliere woningeigenaren over een kam scheren sluit simpelweg niet aan bij de grote diversiteit van deze groep.”
"Inclusieve communicatie gaat ook over woongenot, wijkgevoel, burencontacten en sociale cohesie"
Van essentieel belang zijn ook de verbindende mensen en organisaties. Voorbeelden daarvan zijn energiecoöperaties en aannemers van woningcorporaties die oog hebben voor wooncomfort en keuzemogelijkheden van particulieren. Ook doen corporaties er volgens de onderzoekers goed aan om particulieren uit de wijk direct in hun communicatie te betrekken. Door aan te sluiten bij de leefwereld en behoeften van zowel huurders als eigenaar-bewoners, neemt de kans op succes aanzienlijk toe. Inclusievere communicatie gaat ook over woongenot, wijkgevoel, burencontacten en sociale cohesie. Actieve buurtbewoners, energiecoaches, ambassadeurs en lokale energiecoöperaties kunnen daarin een belangrijke rol spelen.
De resultaten illustreren volgens de onderzoekers duidelijk dat er verschillende manieren zijn om gespikkeld bezit succesvol te verduurzamen. De onderzoekers benadrukken dat betrokken partijen zich daarom niet moeten blindstaren op één enkele aanpak. In de toekomst moet worden onderzocht wat noodzakelijke randvoorwaarden zijn om de verschillende strategieën succesvol te maken. Daarbij gaat het met name om rolverdeling, samenwerkingsvormen en governance.
Vragen over het onderzoek? Neem contact op met het lectoraat Nieuwe Energie in de Stad.
Voor het onderzoek spraken de onderzoekers met woningcorporaties, gemeentes, adviesbureaus, particuliere eigenaren, vertegenwoordigers van lokale energiecoöperaties en enkele andere relevante partijen. Het onderzoek is onderdeel van het landelijke IEBB-programma dat werkt aan het schaalbaar en betaalbaar maken van de energietransitie in bestaande bouw. Het onderzoek is uitgevoerd met ondersteuning vanuit de MMIP 3 en 4 regeling van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
